Các phương án giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phổ biến

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất xảy ra khi bạn không am hiểu hết các quy định pháp luật hay do nội dung các điều khoản của hợp đồng chưa đầy đủ, chặt chẽ. Khi xảy ra tranh chấp, nếu các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất như thế nào? Có những cách giải quyết nào, hồ sơ thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất ra sao? Hãy tìm hiểu về những vấn đề này trong nội dung mà Hãng Luật Khánh Dương chúng tôi chia sẻ ở bài viết dưới đây hoặc liên hệ chúng tôi theo số Điện thoại/Zalo:  Hotline Tổng Đài tư vấn pháp luật miễn phí: 1900.633.717 Số điên thoại yêu cầu dịch vụ Luật sư: 0986.708.677 để được tư vấn hỗ trợ.

1. Các dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có thể xảy ra

Các dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có thể xảy ra những trường hợp phổ biến sau:

* Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất do không đủ điều kiện chuyển nhượng

Việc đặt cọc tiền để mua bán nhà đất nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này. Tuy nhiên có nhiều trường hợp người mua đặt cọc khi đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Trường hợp này có thể là do bên đặt cọc chưa tìm hiểu kỹ thông tin điều kiện mua bán đất. Hoặc do bên nhận cọc cố tình che giấu không cung cấp thông tin nhằm trục lợi.

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất trong trường hợp này thì bên đặt cọc sẽ có lợi thế hơn để đòi lại quyền lợi của mình.

* Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất do bên nhận cọc không có quyền bán đất

Nếu bên nhận đặt cọc không có quyền thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng đất hay bên nhận cọc chỉ có quyền một phần thì hợp đồng đặt cọc mua bán chuyển nhượng đất có thể vô hiệu. Hoặc trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng hay thuộc quyền sở hữu chung của cả gia đình, nhiều người đứng tên trong sổ đỏ…

* Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vì quyền lợi và nghĩa vụ hai bên

Loại tranh chấp này dễ phát sinh trong quá trình hai bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán chuyển nhượng đất đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức. Do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên kia.

Có thể là do không giao tiền đặt cọc mua đất đúng thời hạn quy định. Do các thông tin về quyền sử dụng đất bên trong hợp đồng đặt cọc không đúng với thực tế. Có thể do bên nhận cọc đã đưa quyền sử dụng đất vào một giao dịch khác….

* Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất về mức phạt và bồi thường thiệt hại

Các trường hợp liên quan đến dạng tranh chấp này bao gồm:

• Bên nhận cọc tiền mua đất có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền đặt cọc.
• Bên đặt cọc tiền mua đất có lỗi nhưng không muốn mất số tiền đã đặt cọc.
• Bên nhận cọc không nhận được tiền bồi thường khi bên nhận cọc từ chối hay không thực hiện ký hợp đồng mua bán đất.

2. Các trường hợp giải quyết Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phổ biến

Có ba cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhà đất hiệu quả như sau:

2.1 Thương lượng, đàm phán

Việc thương lượng, đàm phán tìm cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua đất sẽ do hai bên bàn bạc thỏa thuận với nhau. Phân tích vấn đề, quan điểm của mỗi bên và tìm ra phương án giải quyết tranh chấp một cách tốt nhất.

Ưu điểm của phương pháp giải quyết tranh chấp này là thủ tục tiến hành đơn giản, nhẹ nhàng. Trường hợp cả hai bên cùng chịu lắng nghe ý kiến đối phương thì việc giải quyết này sẽ không mất quá nhiều thời gian. Nhưng khách quan thì kết quả đàm phán sẽ phụ thuộc vào ý kiến của mỗi bên nên hiệu quả của phương thức này là không cao.

2.2 Hòa giải

Nếu hai bên cùng thương lượng với nhau nhưng không thỏa thuận được thì sẽ  tiếp tục lựa chọn phương án hòa giải tranh chấp nhờ đến sự hỗ trợ của bên thứ ba. Bên trung gian sẽ cân bằng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên bằng cách hỗ trợ giải thích và thuyết phục.

Bên thứ ba này là những người có am hiểu về pháp luật uy tín hoặc là các hòa giải viên cơ sở. Tuy nhiên hiệu quả của phương pháp giải quyết tranh chấp này cũng không được đánh giá cao.

2.3 Khởi kiện ở tòa án

Khởi kiện ở tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là phương thức giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp được hầu hết các bên lựa chọn nhưng thời gian diễn ra lâu hơn và phải nộp tiền tạm ứng án phí và các chi phí liên quan.

Nhưng nó có được sự công bằng và kết quả giải quyết được đảm bảo về việc thi hành bản án bởi cơ quan nhà nước do các cơ quan thi hành án dân sự thực hiện.

3. Hướng dẫn thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại Tòa án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Các hồ sơ tài liệu cho một bộ hồ sơ khởi kiện được quy định tài khoản 2 điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bao gồm:

- Đơn khởi kiện tranh chấp (theo mẫu quy định);

- Danh mục các tài liệu chứng cứ có liên quan;

- Bản sao giấy tờ của người khởi kiện tranh chấp bao gồm hộ khẩu, căn cước công dân, hộ chiếu hay chứng minh thư.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

Với các bên tranh chấp là cá nhân thì người khởi kiện nộp đơn tại tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi bị đơn đang cư trú và làm việc.

Bước 3: Tòa án thụ lý vụ việc

Sau khi người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ đóng tiền tạm ứng án phí thì tòa án nhân dân cấp quận, huyện thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử

Thời hạn xét xử tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không quá bốn tháng, với các vụ việc phức tạp sẽ được gia hạn không quá hai tháng. Sau khi có bản án sơ thẩm thì các bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày. Nếu các bên không kháng cáo thì bản án sẽ có hiệu lực thi hành.

Trên đây là một số thông tin về các phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất theo luật mới nhất. Có thể thấy phương thức khởi kiện dân sự mang lại hiệu quả nhất nhưng mất nhiều thời gian từ bốn đến tám tháng. Vì vậy trước khi tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất các bên nên tìm hiểu quy định và soạn thảo hợp đồng với các điều khoản chặt chẽ để hạn chế tối đa việc tranh chấp phát sinh sau này.